ドバイ不動産マニュアル 初めに ドバイ不動産賃貸マニュアルへようこそ! 弊社ではドバイで初めて不動産を購入される方にも安心していただけるようサポートをしております。マンションタイプや戸建てタイプ、中古物件から計画段階のものなど多種多様な形態が存在するドバイの不動産は一見複雑怪奇に見えることでしょう。また、投資用なのか居住用なのかも物件選びにおいては重要です。

弊社はドバイで15年以上ドバイの不動産取引をサポートするだけでなく、弊社自身も不動産開発を行ってまいりました。正確な情報と経験に基づき、お客様をサポートさせていただきます。 こちらでは6つのステップに分け、ドバイの不動産選びをスムーズに行う方法をご紹介いたします。

 

 

ステップ1 エリア(コミュニティ)を決める

まずは自身が不動産を探すエリアについて検討しましょう。 メトロの近く、職場の近く、空港に近いこと等々。これらはエリアを決定する上で重要な要素になります。またドバイはエリア(コミュニティ)によってさまざまな特色があります。ゴルフコースがコミュニティ内に存在するエリア。高層ビルが林立し観光地へ近いコミュニティ。セキュリティ面で安心なゲート式コミュニティ。その特徴は千差万別です。 まずは自身がどんなことを重視するかを定め、エリアを決めましょう。 また投資用の場合は高いリターンを得ることが目的となるでしょう。現在の市場のトレンドを把握し選択するコミュニティを決定することが重要です。

 

ステップ2 物件の種類を決定する

次に物件の種類を決めましょう。マンションタイプなのか戸建てなのか。いくつ部屋があるのか。新築なのか中古物件なのか。通常のレジデンスなのか、ホテルのサービスがついているのか。 ドバイの物件はその種類も多種多様です。それぞれにメリット・デメリットが存在し、家族の人数や用途によって適切な物件は異なります。また投資用の場合は市場のトレンドによって適切な物件を決定する必要があるでしょう。 もしわからない点がございましたら弊社にご相談ください。いつでも適切な種類の物件をご紹介させていただきます。

 

ステップ3 予算の決定

次に予算を決定しましょう。また支払い方法は一回払いが主流ですが2回、3回なども可能です。ご不明な点がございましたら、大まかな金額を弊社に一度ご相談いただければ適切な選択肢をご提案させていただきます。ローンのご相談も承っております。

 

物件探しはいつ始めたらいいの?

賃貸をお探しのお客様からよく「物件を探すタイミングはいつがいいのか」とお問い合わせをいただきます。ドバイの賃貸物件は非常に動きが早く、人気のコミュニティでは平均して95%以上の入居率で推移しています。聞き上手でもある当社のエリアエキスパートが、あなたの夢の住まいに出会うまで、ほんの一握りから数回の内覧で済みます。パスポート、エミレーツID、居住ビザ、UAE銀行口座の小切手帳など、有効な書類がすべて揃っていることが前提ですが、これまでの経験から、物件探しを始めてから鍵の引き渡しまで、最低1週間から最長2週間の期間を見積もることができます。

  

ステップ4 詳細の情報を請求する。

以上の3ステップで決定した条件を弊社にお伝えください。それらの情報をもとに弊社のスタッフが適切な物件をご紹介させていただきます。またこれらを具体的に購入する際の流れにつきましてもご案内させていただきます。この際、注意点としてRERA認定セールスエージェントまたはRERA認定の不動産会社に相談することを強くお勧めいたします。残念ながら、古い情報や虚偽の情報が氾濫している実態があります。必ず、問い合わせを行う会社の経験年数と実績を確認するようにしてください。

 

ステップ5 実際に内見を行う

お客様よりご希望の条件を頂戴し物件を決定後、弊社担当より物件の写真やパンフレット、間取りなどをお送りさせていただきます。またそれらをもとに実際の内見のご予定を立てさせていただきますのでご希望の日付をお伝えいただければと思います。

 

ステップ6 物件の予約をする

気に入った物件を見つけた場合は迅速に予約を行ってください。ドバイの不動産は連日取引が発生しています。内見を行い気に入った部屋がその日の夕方にはすでに埋まることも珍しくありません。予約金額は通常、物件価格の5%~10%です。小切手での支払いが一般的ですがそのほかの支払いにつきましてはご相談ください。

 

 

おめでとうございます!これで賃貸へ向けた準備は完了です!

 

 


 

賃貸を物件を借りる際の手順

 

 

ステップ 1

 

賃貸を物件を借りる際の手順

賃貸する物件が決まり、金額ついて双方が合意した場合、借主はセキュリティーデポジットを支払わなければなりません。この支払いを持って物件が正式に予約されます。 家具付き物件の場合は物件価格の10%家具なし物件の場合は物件価格の5%の保証金を小切手にて支払います。このセキュリティーデポジットは弊社にていったんお預かりし、物件所有権が確認され次第、家主へと渡されます。また契約満了後、への損害等を確認し問題のない場合は返金されることとなります。

 

 

ステップ 2

 

修繕箇所の確認

セキュリティーデポジットが正式に受理され物件が確定した場合借主は物件を確認し入居までに必要な修繕や清掃をリストアップする必要があります。このリストを家主に提示し双方が合意した場合、家主はそれに従い必要な作業を開始しなくてはなりません。

 

 

ステップ 3

 

セキュリティーデポジットが正式に受理され物件が確定した場合借主は物件を確認し入居までに必要な修繕や清掃をリストアップする必要があります。このリストを家主に提示し双方が合意した場合、家主はそれに従い必要な作業を開始しなくてはなりません。

セキュリティーデポジットの受け渡しが済んだと同時に弊社エージェントがドバイ土地局の定める書式の賃貸借契約書及び追加事に関する契約書を作成いたします。借主はこの内容を確認し、また家主名義の小切手を発行し支払いを行います。(銀行送金も可能です。) 家主は借主の支払いを受理したことを確認後、借主が同意した契約書へサインしすべての鍵及びアクセスカードをエージェントへ引き渡します。

 

 

ステップ 4

 

借主への鍵の引き渡し

借主への鍵の引き渡し

 

 

ステップ 5

 

EJAARIの登録

賃貸契約書を受け取り次第、借主または事前に定めた法定代理人は、政府が定める公的機関にてEjaariへの賃貸登録とEjaari証明書の取得を行う必要があります。Ejaari登録にかかる費用は、借主の負担となります。EjaariおよびDEWAへの登録には、書類セクションに記載されているすべての書類が必要です。

 

 

ステップ 6

 

DEWA(光熱費)とその他の支払い

Ejaari証明書が発行されたら、借主またはその法定代理人は、DEWAセンターで電気と水道の接続登録を行い、保証金と接続料金を当局に支払わなければなりません。保証金の金額は、物件の種類によって異なります。DEWAは、Ejaari Certificateを取得した後でないと申し込みできませんのでご注意ください。同時に、冷凍機(該当する場合)、調理用ガス(該当する場合)、テレビ、電話、ブロードバンド接続も各サービスプロバイダーから申し込む必要があります。

 

 

ステップ 7

 

入居

おめでとうございます!これにて賃貸契約の手順の開設は終了です。素敵なドバイライフをお過ごしください!

 

 

 

 

 

 

諸費用

 

 

保証金

保証金とは、賃貸物件に入居を申し込む際に、借主が貸主に対して現金または小切手で支払うものを指します。取引が完了すると、借主の敷金は賃貸期間終了後に返金され、それまでは借主が物件に損害を与えた場合の担保として貸主が保有します。

一般的に、保証金の額は、家具なし物件では年間賃貸料の5%、家具付き物件では10%です。.

 

仲介手数料

仲介手数料.

  • 年間賃貸料がAED 100,000未満の場合、仲介手数料額はAED 5,000。
  • 年間賃貸料がAED 50,000未満の場合、最低仲介手数料はAED 4,000。
  • - 年間レンタル料がAED 100,000以上の場合、最低仲介手数料は年間レンタル料の5%です。

  

Ejaariへの登録料AED230は、登録日当日にEjaariのセンターで現金でお支払いください

 

DEWA  

Security Deposit

DEWAセキュリティデポジットは、電気と水道の接続を取得するためにDEWAに現金またはクレジットカード(オンライン決済オプションのみ)で支払う返金可能なデポジット額です。解約時に借主の最終請求額から差し引かれるものです。

  • アパートメントの保証金はAED 2,000です。
  • ヴィラの保証金はAED 4,000です。

接続料

  • AED 100(接続料)
  • その他手数料 AED 30

 

空調に係る保障費

借主は、その物件のために指定された空調サプライヤーから独自の空調接続を確保する必要があります。保証金は、物件の規模や空調設備によって、AED 1,000からAED 2,000以上とサプライヤーによって異なる場合があります。また支払い不要な物件も存在するため、詳しいことはお問い合わせください。

 

調理用ガス保証金

地域やプロジェクトによっては、電気調理ではなく、調理用ガスの接続を別途要求される場合があります。

保証金や接続料は、AED 500からAED 1,000以上と、ガス供給会社によって異なります。

 

** 上記の金額のほか別途5%のVATが必要になります。

 

  

 

 

必要書類 

 

 

個人の場合

  • - 家主の有効なパスポートのコピー
  • 入居者の有効なパスポートのコピー(ビザのページ付き)(GCC以外の国籍の場合
  • 入居者の有効なパスポートのコピー(ビザのページ付き)(GCC以外の国籍の場合
  • - 物件の権利証のコピー
  • - DEWAの最終請求書、またはDEWAに未払い金がないことを証明する書類
  • - 物件にEjaariが登録されている場合は、Ejaariの解約の確認レシート
  • どちらか一方または両方の当事者の署名者が不動産の所有者と異なる場合、任命された署名者への委任状(POA)のオリジナルと有効なものが必須です。
  • POAは、不動産の賃貸権を明記し、不動産の詳細も明記する必要があります。
  • UAEで作成されたPOAの場合、UAEの裁判所から認証され、アラビア語に法的に翻訳されたものでなければなりません。
  • - 海外で作成されたPOAは、本国の裁判所、本国の領事館、本国のUAE領事館で認証され、アラビア語で合法的に翻訳された後、UAEの外務省で認証される必要があります。
  • POA保有者の有効なパスポートまたはエミレーツIDのコピー。

 

 

UAEを拠点とする本土企業の場合

  • 会社の事業許可証のコピー(家主と借主の場合)
  • - 物件の権利証のコピー
  • DEWAの最終請求書、またはDEWAに未払い金がないことを証明する書類
  • 物件にEjaariが登録されている場合は、Ejaariの解約の確認レシート
  • - UAE居住者の場合、署名者または署名者のビザページ付き有効なパスポートと有効なエミレーツIDの写し。

会社の署名者は、以下のいずれかでなければなりません:

取引許可証に記載されている会社の全株主

取引許可証に記載されている会社のマネージャー

取締役会によって任命された会社の株主の一人。

  • 承認された署名者が取締役会によって任命された株主の一人である場合、会社の全株主によって署名されたオリジナルで有効な取締役会決議が必要となり、それは不動産を販売または購入する権利について言及しなければならない。
  • o それは法的に証明され、アラビア語に翻訳されている必要があります。

会社の法的委任状(POA)保持者

  • 会社の正式な署名者がPOAホルダーであり、会社の株主ではない場合、株主から任命された署名者への有効な委任状(POA)のコピーが必須であり、不動産を借りる権利を明記し、不動産の詳細を明記しなければならない。

  

 

の場合

  • 営業許可証または法人設立証明書のコピー(家主と借主の場合)
  • 在職証明書または株主証明書のコピー(家主と借主の場合)
  • 覚書と定款のコピー(法的なアラビア語翻訳付き)(家主と借主の場合
  • 物件の有効なTitle Deedのコピー
  • - DEWAの最終請求書、またはDEWAに未払い金がないことを証明する書類
  • 物件にEjaariが登録されている場合は、Ejaariの解約の確認レシート
  • UAE居住者の場合、署名者または署名者のビザページと有効なエミレーツIDを含む有効なパスポートのコピー。

会社の署名者は、以下のいずれかでなければなりません:

在職証明書に記載されている会社の全株主。

取締役会により任命された会社の株主の一人。

  • o 権限ある署名者が取締役会によって任命された株主の一人である場合、会社の全株主によって署名された取締役会決議のコピーが必要となり、そこには不動産売買の権利について書かれていなければなりません。
  • o それは法的に証明され、アラビア語に翻訳されている必要があります。

会社の法的委任状(POA)保持者

  • 会社の正式な署名者がPOAホルダーであり、会社の株主の一人ではない場合、株主から任命された署名者への有効な委任状(POA)のコピーが必須であり、不動産を借りる権利と不動産の詳細が明記されていなければなりません。

 

 

オーバーシーズ・オフショアカンパニーの場合
**すべてのオフショア法人の書類は、本国の領事館および本国のUAE領事館で認証され、アラビア語で合法的に翻訳された後、UAEの外務省で認証される必要があります。

  • 有効な貿易許可証のコピーまたは法人設立証明書
  • 在職証明書または株主証明書のコピー
  • - 覚書と定款のコピー
  • 物件の有効なTitle Deedのコピー
  • DEWAの最終請求書、またはDEWAに未払い金がないことを証明する書類
  • - 物件にEjaariが登録されている場合は、Ejaariの解約の確認レシート
  • UAE居住者の場合、署名者または署名者のビザページと有効なエミレーツIDを含む有効なパスポートのコピー。

会社の署名者は、以下のいずれかでなければなりません:

在職証明書に記載されている会社の全株主。

取締役会により任命された会社の株主の一人。会社の法的委任状(POA)保持者

  • o 会社の正式な署名者が会社の株主ではなくPOA保持者である場合、株主から任命された署名者への有効な委任状(POA)のコピーが必須であり、不動産賃貸の権利と不動産の詳細が明記されていなければなりません。
  • o UAEで作成されたPOAの場合、UAEの裁判所から認証され、アラビア語に法的に翻訳されたものでなければなりません。

海外で作成されたPOAは、本国の裁判所、本国の領事館、本国のUAE領事館で認証され、アラビア語で法的に翻訳された後、UAEの外務省で認証されなければならない。

 

 


ドバイで物件借りることができる人は?

GCC(アラブ諸国)、GCC以外のUAE居住者、UAE冬期のある企業であればだれでもドバイの物件を借りることができます。

 

 

物件を借りる際に確認すべき文書

  • 所有権に関する文書(title deed, oquud等)
  • DEWA、冷房、ガスの最終請求書
  • Ejari解約領収書
  • デベロッパーン痛いし支払うべき年間共益費の確認書又は支払い証明書

https://www.dubailand.gov.ae/English/services/Eservices/Pages/PropertyValidation.aspx 上記のURLより物件の有効性を確認することができます.

 

 

信頼できる不動産エージェント又は不動産会社を選ぶ方法

  • 会社自体のRERAへの登録証明書
  • ブローカーのRERA ID

https://www.dubailand.gov.ae/English/Pages/Brokers.aspx
上記のURLより現在RERAに登録されているエージェント、不動産会社を検索することができます。

 

 

テナント契約書とは?

テナント契約書とはドバイ土地局(以下DLD)が定める賃貸の契約書です。契約書に記載されているすべての条件は、家主と借主の関係を規定する2007年法律第26号、2007年法律第26号を改正する2008年法律第33号、および物件の家賃上昇を規定する2013年法律第43号に準ずるもので、すべての賃貸契約共通の事項となっています。

テナント契約書とはドバイ土地局(以下DLD)が定める賃貸の契約書です。契約書に記載されているすべての条件は、家主と借主の関係を規定する2007年法律第26号、2007年法律第26号を改正する2008年法律第33号、および物件の家賃上昇を規定する2013年法律第43号に準ずるもので、すべての賃貸契約共通の事項となっています。

 

 

賃貸借契約書に代理でサインをすることはできますか?

 

借主

  • 借主が指名している法定代理人(以下POA)はテナントに代わり賃貸借契約書にサインすることができます。
  • 借主が法人の場合、その法人が定める署名者のみが賃貸借契約書にサインすることができます

 

家主

  • 家主が指名している法定代理人(以下POA)はテナントに代わり賃貸借契約書にサインすることができます。
  • ドバイ経済局(DED)が発行する不動産管理ライセンスを保有しドバイ土地局(DLD)及びRERAの認可を受けている不動産管理会社が正式に定める署名者。

 

 

EJAARIって何?

E EJAARIは賃貸契約において双方の権利を保護するためのオンライン登録システムです。賃貸借の際にトラブルが発生した際、法的枠組みに沿って解決できるよう、お互いの契約の透明性を確保することができます。また契約の内容についても双方の合意に基づいて問題なく変更できるようにするための仕組みが用意されており契約更新の際利用することができます。 参考: www.ejaari.ae

 

 

契約更新の際に高い家賃を払う必要はあるの?

2013年第43号の法律は家賃の値下げに関する規定を定めています。 家主が賃料を上げたい場合入居時に定めた日(多くの場合3か月)前までに借主に通告する必要があります。また家主はRERAが提供している市場平均賃料計算システムの価格を基に以下の範囲までの値上げを行うことができます。この条件に該当しない場合、借主はその値上げ要求を拒否することができます。

  • 現在の契約金額が現在の市場平均価格より11%~20%低い場合、既存の契約金額から5%の値上げをすることができる。
  • -契約金額が現在の市場平均価格より21%~30%低い場合、既存の契約金額から10%の値上げをすることができる。
  • 契約金額が現在の市場平均価格より31%~40%低い場合、既存の契約金額から15%の値上げをすることができる。
  • 契約金額が現在の市場平均価格より41%~55%低い場合、既存の契約金額から20%の値上げをすることができる。

 

 

契約満了前に解約し退去をすることは可能ですか?

賃貸借契約の解約の条件については追加で定める賃貸契約書で事前に合意された条件に世kつておこなうことが可能です。 もっとも一般的な条項の場合、借主は解除を行う二か月前に家主に解除する旨を申し出なければならず、また違約金として二か月分の家賃を支払う必要があります。

 

解約満了前に家主の都合によって契約を解除することは可能ですか?

2007年制定の法律26号により、家主の都合によって賃貸借契約を解除する際は12か月前に書面での通告を行う必要があります。また同法は借主に不法行為の事実や契約違反があった場合は契約中でも解除をすることができることを定めています。


 

家主が物件を売却した場合

もし家主が物件を売却したとしても、借主に影響に影響が及ぶことはありません。既存の賃貸借契約満了までは既存の借主が優先され新たな家主も以前の家主との賃貸借契約に従う義務があります。

 

 

賃貸を借りている間、さらにその物件を他人に貸すことはできる?(サブリースについて)

ドバイでサブリースを行うことはできません。これに違反した場合違法となります。例外としてドバイ経済局(DED)及びドバイ土地局(DLD)より認可を受けている法人のみ短期でのサブリースが可能です。(短期レンタル)